16.5 C
Lviv
04.03.2024
Новороздільська ОТГ

Про ефективну форму управління багатоквартирним будинком – ОСББ: що це таке та навіщо співвласникам об’єднуватись

Якщо відверто, то прийнятий кільканадцять років тому Верховною Радою Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», як кажуть, доволі довго приживався у новороздільському суспільстві. І хоча у цьому законі так переконливо зазначалося про «правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку», проте навіть ініціативні містяни відважилися створювати ОСББ не відразу. Слід відзначити, що з 1 липня 2015 року Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» діє у новій редакції. Підставою внесення змін стало прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який суттєво змінив підхід до управління багатоквартирним будинком. Власне, оновлений закон спонукав мешканців до більшої активності у цьому питанні і натепер у Новому Роздолі діє 30 ОСББ. Утім, є низка проблемних питань діяльності ОСББ, які і досі  вимагають конкретних коментарів.

 Як стало відомо редакції, нещодавно у Новому Роздолі сформувалася консультативна група фахівців (створивши громадську організацію “Ефективне управління”), які досконало вивчили усі нюанси вказаного закону ( а їх, як виявляється, чимало) і підготували своєрідну «дорожню карту» для тих, хто виношує намір створити ОСББ, але взятися за цю справу поки що не наважуються. На думку ініціаторів проєкту,   запропонований до уваги новороздільців  коментар – консультація стане в пригоді і додасть більшої впевненості, аби розпочати з іншими співвласниками будинку  створення ОСББ.     

Хто власник будинку?

У нашому суспільстві з радянських часів залишилось уявлення про те, що багатоквартирний будинок належить комусь (місто, держава, тощо) і цей хтось має прийти та відремонтувати під’їзди, дах, стіни і все інше. Мешканці чемно сплачують квартплату та все сподіваються на ремонт свого будинку. Часто, навіть не замислюючись, хто саме повинен дбати про стан житлового фонду. 

Щоб розібратись у питанні, хто ж є власником багатоквартирного будинку, звернемось до законодавства України.

Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» дозволив безоплатну – що на практиці означало «масову» – приватизацію квартир. Відповідно, на сьогодні 98% квартир перебуває у приватній власності, лише 2% у державній та комунальній.

Але ж приватизувалися лише квартири та нежитлові приміщення. А якого статусу в зв’язку з цим набула решта частин багатоквартирного будинку – допоміжні приміщення, інженерне обладнання (стіни, горища, покрівлі, підвали, ліфти, мережі тощо)?

Тим же Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» спільне майно багатоквартирного будинку названо спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень у ньому. Саме тому ми і говоримо про останніх як про «співвласників багатоквартирного будинку».

Спільне майно як таке є цілісним об’єктом, складові якого взаємопов’язані й одна без одної не виконуватимуть своїх функцій. Тому законодавство розглядає усе спільне майно як складний, але все-таки єдиний об’єкт права власності, хоч і з багатьма співвласниками. Саме тому закон забороняє співвласнику виділяти зі складу спільного майна свою частку «в натурі», і саме тому забороняє звертати стягнення на неї кредиторам співвласника. Бо спільне майно і за своїм призначенням, і за юридичною природою є неподільним.

Там, де майно, там і витрати на його утримання. За загальним правилом, витрати з утримання майна несе його власник, а якщо майно перебуває у спільній власності – співвласники. Тож коли ми говоримо про утримання спільного майна багатоквартирного будинку, витрати з такого утримання несуть саме співвласники багатоквартирного будинку, а не «балансоутримувач», «ЖЕК» чи «держава».

Важливо усвідомити, що витрати з управління і утримання спільного майна багатоквартирного будинку є завжди і співвласник несе витрати з утримання спільного майна незалежно від того, чи фактично користується таким майном.

Але, якщо треба разом утримувати спільне майно й нести відповідні витрати, то треба й домовлятися про те, що, як і за які кошти робити. Іншими словами, співвласники багатоквартирного будинку просто приречені домовлятися і приймати спільні рішення. Відмовитися від цього можна, лише відмовившись від своєї власності – квартири чи нежитлового приміщення.

Що таке ОСББ?

Однією з ефективних форм управління спільним майном будинку є створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – юридична особа, створена власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для самостійного управління цим будинком та його утримання. ОСББ має статут, печатку, розрахункові рахунки в банку. У той же час це неприбуткова організація, вона не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Більше того, згідно до ЗУ “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” майно, придбане об’єднанням за рахунок внесків та платежів співвласників, є їхньою спільною власністю. Тобто, ОСББ не набуває це майно у свою власність, відповідно, створення ОСББ не змінює відносин власності в багатоквартирному будинку.

ОСББ цілком виправдано відноситься до оптимального варіанту, адже саме в ОСББ кошти співвласників витрачаються на майно співвласників, при цьому – самими співвласниками (за рішеннями загальних зборів, руками обраного співвласниками правління, під наглядом обраної співвласниками ревізійної комісії).

Мешканці житлового будинку, де створено ОСББ, є власниками майна та приміщень загального користування в будинку та мають такі можливості:

  • можуть покращити фізичний стан будинку і умови проживання у ньому за рахунок бюджетних та грантових коштів; 
  • отримують механізм для розв`язання проблем проживання у будинку; 
  • контролюють якість робіт у будинку; 
  • обирають підрядників для поліпшення якості утримання будинку і скорочення загальних витрат; 
  • встановлюють розмір квартплати та контролюють використання цих коштів; 
  • можуть здавати в оренду місця загального користування з метою отримання коштів для компенсації витрат на утримання будинку.

Власники квартир, де створено ОСББ, мають право вирішувати, хто обслуговуватиме будинок, встановлювати вартість його утримання, врегульовувати питання щодо утримання свого штату: голови чи управителя, двірника, бухгалтера (за бажанням співвласників).

(Про переваги ОСББ поговоримо у наступних випусках газети).

Олена МАЛЮТЯК, ГО “Ефективне управління”

Схожі повідомлення

Бізнес-школа УКУ – партнер проєкту відновлення палацу Лянцкоронських

admin2

Ілівські дачники – 20 серпня усі на звітно-виборні збори

admin2

Змагання з пішохідного туризму – у профліцеї

admin2

Хотіли як краще, а вийшло, як завжди…

admin3

Горішненська школа – особливості навчального закладу в розрізі традицій і сучасних викликів

admin2

Про палац Жевуських – Лянцкоронських

admin3

Залишити коментар